Prix des terres et prés : pas de réel changement par rapport à 2019

Publié le 08 juin 2021

Le prix moyen des terres et prés en Occitanie se situe aux alentours des 7 000 €/ha. (Source : Safer Occitanie)

Les dynamiques du marché des terres et prés sont assez hétérogènes sur l’ensemble de l’Occitanie. Le prix moyen régional est de nouveau légèrement orienté à la baisse. Cette baisse est marquée notamment dans les secteurs non irrigables et les zones de coteaux.

On prend les mêmes et on recommence, serait-on tenté de dire. Comme en 2019, le prix moyen des terres et prés en Occitanie se situe aux alentours des 7 000 €/ha, soit au-dessus du prix moyen national de 6 080 €/ha. Mais l’attractivité des territoires et la qualité agronomique n’étant pas la même d’un secteur à l’autre, le prix moyen d’un département à l’autre, voire en son sein, connaît des variations importantes. Sans surprise, les trois départements qui "explosent" les scores restent  le Gard et l’Hérault dans l’ex-Languedoc-Roussillon, et la Haute-Garonne dans l’ex-région Midi-Pyrénées. 

Gard et Hérault : des départements au coude-à-coude

Le Gard conserve sa "pole" position avec un prix moyen à l’hectare de 10 250 €, mais en baisse de 4 % par rapport à 2019 (10 630 €). "On assiste à un tassement inédit depuis une dizaine d’années. Toutes les valeurs sont en baisse, signe qu’un plafond a été atteint, sauf dans la Vallée du Rhône", commente la FNSafer. Mais suivant les secteurs, des écarts conséquents peuvent exister, le prix moyen à l’hectare étant le plus élevé dans la plaine viticole (13 040 €) et le plus bas dans les Cévennes et les Causses (6 440 €). 

Le département de l’Hérault, qui talonne le Gard, enregistre, lui, une hausse du prix moyen à l’hectare de 4 % par rapport à 2019, atteignant les 9 620 €. La hausse des prix des terres et prés n’a connu aucune interruption depuis 2016, "et reste franche, notamment dans les zones irriguées, à fort potentiel agronomique. En revanche, dans les secteurs de coteaux secs, la tendance est la baisse", relève la FNSafer. Ce qui se traduit par des écarts de prix conséquents d’un territoire à l’autre, soit 14 790 €/ha en garrigues pour la fourchette haute, et de 3 150 €/ha dans le Somail, l’Espinouse et le Larzac pour la fourchette basse. 

La Haute-Garonne, troisième sur le podium, affiche, elle, un prix moyen à l’hectare de 7 990 €, en hausse de 2 % par rapport à 2019. "Les variations de prix des terres et prés d’une année sur l’autre sont difficiles à interpréter. À part sur les Coteaux de Gascogne et Volvestre, la tendance est plutôt haussière. Les écarts de prix restent importants, allant du simple au double entre les Pyrénées et le Lauragais, par exemple", détaille la FNSafer.

Hausses et baisses dans les autres départements

Parmi les autres territoires qui connaissent des hausses de prix se trouvent également l’Ariège (+ 5 % avec un prix moyen à l’hectare de 5 440 €), la Lozère (+ 7 % avec un prix moyen de 4 190 €/ha) et le Gers (+ 1 % avec un prix moyen de 7 330 €/ha). Si, dans ce panel, la Lozère enregistre la plus forte hausse, essentiellement portée par les achats de biens restructurés, et de bonne valeur agronomique dans les zones de l’Aubrac pour les prés, et la Margeride pour les terres, le prix moyen à l’hectare reste cependant le plus bas de la région.

A contrario de ces hausses, l’Aude, le Lot, les Pyrénées-Orientales, le Tarn, le Tarn-et-Garonne et les Hautes-Pyrénées affichent des tendances baissières en prix moyen départemental. La plus forte baisse est observée dans l’Aude. Elle est de 7 %, pour un prix moyen de 6 680 €. Les prix moyens des terres et prés sont d’ailleurs orientés à la baisse sur la majorité du département. Seul le Narbonnais voit encore ses prix progresser. Quant aux Pyrénées-Orientales, le prix moyen des terres et prés,  de 7 810 € à l’hectare, continue de se replier pour la troisième année consécutive, bien que moins fortement, soit de 2 % contre 4 % pour l’année précédente. Cependant, les niveaux de prix sont très disparates au sein du département, et d’une année sur l’autre. Ainsi, le prix moyen des terres et prés en Corbières-de-Roussillon, de 4 790 €/ha,  enregistre la plus forte hausse, soit 55 %, tandis que celui de Vallespir et Albères perd 36 % en 2020, pour atteindre les 6 150 €/ha alors qu’il était à 9 680 €/ha l’année précédente.

De façon générale, "les écarts devraient continuer à se creuser entre les terres à fort potentiel et irriguées et les autres terres, même si ces dernières sont moins chères. Avec le changement climatique, les agriculteurs ont encore plus besoin de sécuriser leurs productions. Aussi leurs choix se portent-ils de plus en plus sur les bonnes terres, et ce, même si leurs prix sont élevés", considère Christian Roussel, directeur opérationnel de la Safer Occitanie. 

Autres marchés fonciers

Si le premier semestre de l’année 2020 a été fortement marqué par la crise sanitaire, avec un creux en avril et mai, lié au report de la transmission des notifications de projets de vente par les notaires aux Safer pendant la période "juridiquement protégée", faisant chuter le nombre des transactions de 20 à 30 %, le second semestre a permis un "rattrapage spectaculaire pour finir, en 2020, à un résultat quasiment égal à 2019. On ne s’y attendait pas", indique Christian Roussel. 38 000 transactions ont été réalisées pour 84 400 ha échangés contre 85 400 en 2019, soit une baisse de 1 %. 

En revanche, en valeur, le montant des transactions s’est élevé à 3,3 Mds€, soit une augmentation de 4,4 % par rapport à 2019, et ce, pour des superficies qui n’ont pas bougé. Cette hausse s’explique, selon lui, par celle des ventes des biens bâtis, notamment des maisons de campagne. Ce dernier marché a été dopé par le télétravail et la recherche de lieux de vie dans les espaces ruraux. L’ex-Languedoc-Roussillon a bien tiré son épingle du jeu, avec un bond des transactions dans l’Hérault de 21 % (10 % dans le Gard, 8 % dans l’Aude et 4 % dans les Pyrénées-Orientales). 

À l’échelle de la région, ce sont 9 718 transactions qui ont été réalisées pour 7 052 ha, soit une hausse de 6 % en nombre et de  8 % en superficie, pour une valeur de 1,950 Md€ (+ 11 %). Le prix moyen des maisons à la campagne en Occitanie tourne autour de 200 000 € contre 182 000 € à l’échelle nationale. Tous marchés ruraux confondus, "2021 sera une année encore plus spectaculaire", assure le directeur opérationnel de la Safer Occitanie, dont la priorité des priorités reste l’installation et le portage foncier. Ainsi sur les 19 172 ha que la Safer a rétrocédés, 6 834 l’ont été dans le cadre d’installations de jeunes agriculteurs. "C’est mon cheval de bataille depuis 20 ans", pointe son président, Dominique Granier.

Florence Guilhem


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