Marché foncier de l’Hérault en 2019

Publié le 18 février 2020

1 052 transactions sur le bâti ont été réalisées, en 2019, sur des biens supérieurs à 10 ha. Elles concernent essentiellement des domaines viticoles.

Le comité technique départemental Hérault de la Safer Occitanie s’est réuni le 6 février, sur son site de Lattes. Au programme : traitement des dossiers d’attribution de terres, rétrospective sur l’activité foncière de la structure en 2019 et remise du fonds d’aide à l’installation.

Bonne nouvelle : le marché foncier de l’Hérault est en progression régulière. Près de 4 500 biens étaient à la vente en 2019 pour presque 7 000 ha, dont plus de 3 800 notifiés à la Safer au titre de son droit à la préemption (près de 6 000 ha). En revanche, le marché foncier total enregistre un léger tassement en valeur, soit 289 M€ contre 313 M€ en 2018, et 259 M€ contre 277 M€ pour le marché foncier accessible. “C’est le marché du bâti, supérieur à 10 ha, qui est plutôt en régression, alors que le marché du non-bâti est en progression. Le département se caractérise par son hétérogénéité avec des terres en zones péri-urbaines, de piémont et en plaine”, commente Christian Brun, directeur départemental Hérault de la Safer Occitanie.

Par type de bien, le marché foncier de l’Hérault se caractérise par 2 072 transactions pour du non-bâti inférieur à 1 ha, et 845 pour du non-bâti entre 1 et 5 ha, ce qui est le reflet du parcellaire présent dans le foncier héraultais. A contrario, les transactions sur le non-bâti supérieur à 20 ha ne s’élèvent qu’à 15 dossiers. Côté bâti, les transactions les plus nombreuses se situent sur des biens inférieurs à 3 ha (688 pour 2019). Si l’on se réfère aux surfaces, on retrouve les mêmes tendances, soit 771 ha pour du non-bâti inférieur à 1 ha et 1 721 ha pour du non-bâti de 1 à 5 ha, soit 2 500 ha. “Le parcellaire se cède plutôt petit”, indique Christian Brun. Quant aux transactions sur le bâti, le plus grand nombre concerne des biens supérieurs à 10 ha (1 052 transactions), qui sont, en grande majorité, des domaines viticoles. 

En revanche, en valeur, une forte baisse est enregistrée, de l’ordre de 20 %, notamment sur le bâti supérieur à 10 ha (total chiffre d’affaires :  9,5 M€), un montant qui n’a jamais été aussi bas depuis dix ans. En cause : les tensions sur les prix, avec des propriétaires demandant une valorisation trop importante de leurs biens. Conséquence : peu de biens se sont vendus l’an dernier. “La partie du bâti est prépondérante dans la valeur d’un bien. Il faut compter entre
1 et 3 M€ pour 15 à 20 ha. Après, tout dépend de la notoriété du domaine. Ce qui fait aussi grimper le prix du bien est l’irrigation des terres (effective ou en capacité de l’être). On revient, aujourd’hui, sur une certaine stabilité des prix, hormis pour quelques domaines d’exception tels que le Pic Saint-Loup ou le Picpoul de Pinet. Pour les terres nues, de fortes différences de prix existent si elles sont irriguées ou pas”,
détaille le directeur. Ainsi, d
ans la vallée de l’Hérault et le Biterrois, les prix oscillent entre 6 000 et 9 000 €/ha. À l’ouest de Montpellier, ils peuvent grimper de 15 000 à 20 000 €/ha, et peuvent atteindre les 30 000 €/ha à Mauguio.

Qui achète quoi ?

Sur le bâti de 3 à 10 ha, 76 % des parts de marchés sont prises par des non-agriculteurs, 20 % par la Safer et 4 % par des agriculteurs. Et pour cause : ce n’est pas un marché exclusivement lié à l’agriculture. La valeur totale de ces parts de marché est de plus de 27 M€. Sur le bâti supérieur à 10 ha, marché traditionnellement de domaines, le taux d’intervention de la Safer grimpe à 79 %, celui des non-agriculteurs à 18 % et celui des agriculteurs à 6 %. C’est d’ailleurs sur ce marché que la Safer s’est spécialisée, même si elle ne délaisse pas les autres segments. En revanche, en valeur totale du segment, le montant a chuté de 2018 à 2019, passant de 23 M€ à 9,5 M€. “Les prix proposés étant excessifs, les biens ont eu du mal à se vendre. Mais, aujourd’hui, selon nos dossiers, une reprise des ventes est à attendre”, souligne Christian Brun. 

Le non-bâti de moins de 5 ha est très important. Il regroupe en fait un marché de gré à gré entre voisins. Si la Safer y est peu présente, tel n’est pas le cas pour le non-bâti de 5 à 20 ha, où son taux d’intervention est de 29 % en 2019, contre 19 % en 2018. “C’est un marché important à maîtriser pour nous, car il permet d’installer des jeunes”, dit-il. C’est aussi sur ce segment que les acquéreurs les plus nombreux sont les agriculteurs, avec un taux d’intervention de 46 % en 2019, contre 37 % en 2018. Enfin, pour le non-bâti supérieur à 20 ha, c’est un marché fluctuant, car le nombre de biens dans l’Hérault est faible.

Le montant des ventes signées dans l’Hérault avec la Safer s’élève, en 2019, à 20,8 M€ pour 1 500 ha, contre 27 M€ en 2018. “Nous avons été pénalisés par la faible activité des ventes du bâti inférieur à 10 ha”, ajoute le directeur départemental.  Sur ces 1 500 ha, 30 % sont des terres nues et 70 % du bâti, essentiellement des domaines viticoles, mais également des biens ruraux. Et sur ces 1 500 ha, 381 ha ont été destinés à l’installation (26 dossiers) pour 9,1 M€ et 60 ha en consolidation avant ou après l’installation pour 1,1 M€. Cette politique volontariste en faveur de l’installation des jeunes a conduit les OPA à l’ouverture d’un fonds d’aide à l’installation.

Florence Guilhem


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